Otwarcie galerii handlowej a zyski sklepikarzy

OBNIŻENIE ZYSKÓW SKLEPIKARZA PO OTWARCIU GALERII HANDLOWEJ -POWODEM OBNIŻENIA CZYNSZU?

W ostatnim czasie Sąd Okręgowy, a następnie Sąd Apelacyjny w Rzeszowie zajmował się sprawą przedsiębiorcy, który w pozwie zażądał obniżki czynszu za lokal użytkowy wynajmowany od gminy, z powodu utraty znacznej części dochodów, po otwarciu po sąsiedzku galerii handlowej.

W 2001 roku pomiędzy przedsiębiorcą a gminą (w imieniu, której działała spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego, stanowiącego mienie komunalne gminy. W przedmiotowym lokalu usługowym, przedsiębiorca prowadził sklep odzieżowo-obuwniczy. Sklep prosperował bardzo dobrze. W związku z centralnym położeniem sklepu, przedsiębiorca miał wielu klientów i spore miesięczne zyski. Biznes rozkwitał z roku na rok. W okresie od 2001 do 2015 roku sklep przynosił znaczne dochody. Powyższe powodowało, że bez kłopotu sklepikarz regulował należności czynszowe w ustalonej w umowie wysokości, aż do momentu kiedy w 2015 roku w sąsiedztwie jego sklepu w tej samej miejscowości otwarto dużą galerię handlową, w której znalazły się sklepy, w których sprzedawane były towary identyczne jak w jego sklepie, tj. odzież i obuwie tej samej marki. Wobec faktu, że galeria handlowa stanowiła nowoczesny obiekt, znaczna część klientów, którzy zaopatrywali się dotychczas u przedsiębiorcy, zaczęło korzystać ze sklepów w galerii. Powyższe spowodowało, iż obroty, a co za tym idzie dochody przedsiębiorcy zaczęły drastycznie spadać. W okresie od stycznia 2015 r. do grudnia 2015 r. właściciel sklepu poniósł stratę w wysokości 87.722,32 zł. Na koniec września 2016 r. odnotował już stratę w wysokości 723.329,16 zł.

W opinii przedsiębiorcy ani on, ani jego pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za zmniejszenie przychodów. Przyczyną powyższego, w jego ocenie była budowa pobliskiej galerii handlowej. Potwierdził to również inny sklepikarz, który także prowadził sklep obuwniczy w okolicy. Przedsiębiorca, spadek liczby klientów po otwarciu galerii i co za tym idzie spadek obrotów, określił jako drastyczny. Przedsiębiorca uznał, iż mamy do czynienia z nadzwyczajną zmianą stosunków pomiędzy nim a wynajmującym lokal. Bezpośredni wpływ na zmianę stosunków miała, jego zdaniem, gmina wydając decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę inwestorowi galerii handlowej. Zawierając umowę najmu nie był on, jak twierdził, w stanie przewidzieć, że w najbliższej okolicy od jego sklepu powstanie tak duża galeria handlowa. Wobec więc faktu, iż zmianie uległy warunki prowadzenia działalności, proporcjonalnie do obniżki dochodów, jego zdaniem, obniżce powinien ulec również czynsz najmu lokalu użytkowego. Wówczas mógłby on nadal funkcjonować na rynku, a jego działalność nie
przynosiłaby mu wyłącznie strat. Zdaniem przedsiębiorcy, zapłata dotychczasowej kwoty czynszu stanowiłaby dla niego nadmierne trudności i groziłaby rażąco wysoką stratą w przypadku dalszego spełniania świadczenia. Podkreślił, iż ryzyko zwiększonych kosztów lub trudności w wywiązaniu się z umowy nie może spoczywać tylko na jednej ze stron umowy najmu, lecz powinno być odpowiednio rozłożone.

Wobec powyższego, przedsiębiorca złożył pozew do sądu i zażądał obniżenia czynszu. Powołał się m.in. na art. 357(1) kodeksu cywilnego. Przepis ten wprowadza zasadę, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

Przedsiębiorca uznał, że taka właśnie sytuacja ma miejsce w jego przypadku. Jak wspomniane zostało wyżej, uznał on, iż roku 2001 zawierając umowę najmu, nie mógł przewidzieć tak nadzwyczajnej zmiany stosunków, jak powstanie galerii handlowej 150 metrów od jego sklepu. Pozew został skierowany przeciwko spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zarządzającej gminnymi nieruchomościami.

Pozwana spółka w odpowiedzi na pozew stwierdziła jednak, iż w tej sprawie pozwanym powinna być gmina a nie spółka z o.o., gdyż to nie spółka z o.o. jest stroną umowy najmu z przedsiębiorcą. W umowie jako wynajmujący wpisana jest gmina, a pozwana spółka wymieniona jest jedynie jako osoba działająca w imieniu gminy. Wobec czego, pozew powinien być skierowany przeciwko gminie. Niezależnie od powyższego, pozwana spółka zarzuciła również, to, iż przepis kodeksu cywilnego, na który w pozwie powołuje się właściciel sklepu, nie ma zastosowania do umów najmu, bowiem dotyczy możliwości zmniejszenia wysokości czynszu dzierżawy za okres, w którym na skutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności. Co więcej, zdaniem pozwanej spółki, nie zaszła jakakolwiek nadzwyczajna zmiany stosunków, gdyż przez takową rozumie takie okoliczności, które nie są objęte typowym ryzykiem umownym, są obiektywne i niezależne od stron. Zdaniem spółki, w opisywanym stanie faktycznym mamy do czynienia jedynie z ryzykiem handlowym.

W postępowaniu w pierwszej instancji, Sąd Okręgowy w Rzeszowie oddalił powództwo. Sąd przyznał rację pozwanej spółce, co do braku legitymacji biernej. Spółka ta, zdaniem sądu, nie zawarła umowy najmu we własnym imieniu, ale w imieniu gminy. Co więcej, zdaniem sądu powództwo podlega oddaleniu również z uwagi na to, że nie zaszła nadzwyczajna zmiana stosunków wskutek wybudowania galerii handlowej w centrum miasta. Innymi słowy otwarcie w pobliżu innych placówek handlowych prowadzących tego samego rodzaju działalność nie może być traktowane inaczej, niż zwykła działalność konkurencyjna.

Apelację od wyroku wniósł właściciel sklepu, który nie zgodził się z argumentacją Sądu Okręgowego w Rzeszowie. Po przeprowadzeniu postępowania, Sąd Apelacyjny w Rzeszowie jako drugiej instancji wyrokiem o sygnaturze akt I Aga 34/18 oddalił apelację przedsiębiorcy.
Wprawdzie, Sąd Apelacyjny uznał, iż pozwana spółka posiada legitymację bierną w przedmiotowej sprawie, to jednak podzielił stanowisko Sądu Okręgowego w zakresie rozumienia pojęcia „nadzwyczajna zmiana stosunków”. Zdaniem obydwu sądów, „nadzwyczajna zmiana stosunków” nie oznacza zmiany stosunków, tego rodzaju, która miała miejsce w działalności gospodarczej powoda, kiedy to w sąsiedztwie jego sklepu rozpoczęła działalność duża galeria handlowa. Racjonalnie prowadzona działalność handlowa, w opinii sądu, powinna zakładać pojawianie się konkurencyjnych sklepów czy hurtowni bądź dużych galerii handlowych w bliskiej odległości, w szczególności jeżeli jest
to miejsce atrakcyjne z punktu widzenia klientów. Sąd zauważył, iż istotne znaczenie, ma także badanie rynku przez przedsiębiorców oraz analiza dostępnych danych pod kątem zagrożenia działalnością konkurencyjną. Niewątpliwym zaprzeczeniem nadzwyczajności zmiany polegającej na wybudowaniu galerii handlowej jest fakt, że zdarzenie to miało miejsce po niemal piętnastu latach obowiązywania umowy najmu, co powinno pozwolić sprzedawcy na pełne rozeznanie rynku oraz śledzenie zmian w strukturze handlu małych i dużych miast, w których pojawiały się na przestrzeni lat liczne galerie handlowe. Trudno założyć, aby sprzedawca, mógł oczekiwać, że tego typu zmiany nie dotkną również i jego miasta, w którym prowadził swój sklep oraz, że tego typu obiekt jak galeria handlowa może powstać w pobliżu jego sklepu. Nie można więc przyjąć, zdaniem sądu, aby zmiana stosunków, która dotknęła powoda miała charakter nadzwyczajny. Owa nadzwyczajność zmiany stosunków jest definiowana w judykaturze i orzecznictwie sądów powszechnych, jako zmiana nieprzewidywalna, zawierająca w sobie element niezwykłości, dotyczący nie indywidualnej sytuacji strony, czy kilku osób, ale większej grupy podmiotów, oraz zdarzenie lub zdarzenia wykraczające poza typowe ryzyko gospodarcze, niweczące prowadzoną przez przedsiębiorcę kalkulację zwykłego ryzyka kontraktowego.

Ponadto, zdaniem Sądu Apelacyjnego, przedsiębiorca mógł podjąć takie czynności, jak np. wypowiedzenie umowy najmu, co zapobiegłoby dalszym negatywnym skutkom uiszczania wysokiego czynszu do gminy, w sytuacji gdy nie posiadał on wystarczająco wysokich dochodów. Co więcej, sąd zwrócił również uwagę, iż właściciel sklepu nie podejmował starania o zmianę warunków umowy najmu w tym zakresie, ani nie wnioskował o rozłożenie świadczenia na raty.

Niewyczerpana jest w odniesieniu do przedsiębiorcy, również przesłanka tzw. „braku przewidywania”, o którym mowa w przywoływanym przepisie kodeksu cywilnego. Tutaj sąd odwołał się długiego okresu trwania umowy najmu i prowadzenia sklepu przez sprzedawcę, a tym samym jego świadomości i przewidywania możliwości pojawienia się galerii handlowej i związanych z tym skutków finansowych dla jego sklepu. Sąd podkreślił, iż właśnie w momencie, kiedy powód zawierał umowę najmu z gminą, w Polsce zaczęły pojawiać się duże galerie handlowe.

Czy w tej sytuacji, jak opisana powyżej, przedsiębiorca powinien zaakceptować zaistniałe okoliczności oraz zrezygnować z prowadzonej działalności gospodarczej bądź dokonać całkowitego jej przeprofilowania?  Z tym pytaniem z pewnością przyjdzie zmierzyć się niejednemu przedsiębiorcy. Ostateczny wybór postępowania i sposobu działania oczywiście zależeć będzie od konkretnej sytuacji i planów właściciela fi rmy, przy czym istotne będzie to, aby w odpowiednim czasie zareagować i nieustannie badać aktualną sytuację na rynku oraz zachodzące w nim zmiany również pod względem prawnym jak i podatkowym.