Jak zmieniają się zasady obrotu ziemią rolną?

Przepisy wprowadzone ponad trzy lata temu ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, zostały właśnie częściowo zliberalizowane przez ustawę z dnia 26 kwietnia 2019 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych ustaw. Nowe zasady obrotu ziemią rolną zaczną obowiązywać już od 26 czerwca br.

Przypomnieć należy, iż w 2016 roku rząd wspomnianą wyżej ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, dokonał znacznego ograniczenia obrotu ziemią rolną, wprowadzając szereg restrykcji. Zgodnie z przedmiotową ustawą, grunty rolne mogą nabyć, co do zasady, tylko rolnicy i ich bliscy, samorządy, Kościoły oraz związki wyznaniowe. Założeniem ustawodawcy w 2016 roku miało być pozbawienie cudzoziemców możliwości zakupu ziemi rolnej, jednak wprowadzone restrykcje w znacznym stopniu zahamowały obrót nieruchomościami rolnymi, a także spowodowały wzrost ich cen. Co więcej, znacznie utrudniona sprzedaż ziemią rolną sprzyjała działaniom polegającym np. na bezumownym nabywaniu i użytkowaniu nieruchomości rolnych przez osoby nieuprawnione. Konsekwencje powyższych ograniczeń były odczuwalne również dla osób, które zamierzały nabyć bądź sprzedaż działkę rolną czy rozpocząć budowę domu na działce rolnej położonej na terenie należącym do miast.

Szczęście mieli ci, których nieruchomości objęte zostały miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał np. zabudowę mieszkaniową na danym terenie. Tego rodzaju nieruchomość rolną można było sprzedać. Z kolei, jeżeli dla danego obszaru nie istniał plan zagospodarowania przestrzennego wówczas bez ograniczeń i bez podejmowania dodatkowych czynności zbywane były jedynie działki rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha. Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie niektórych ustaw, która wejdzie w życie 14 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw, a więc w dniu 26 czerwca 2019 roku, w znacznym stopniu dokonuje złagodzenia istniejących ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi.

Należy zacząć od tego, iż po wejściu w życie nowej ustawy, swobodnie będzie można sprzedawać i nabywać działki rolne o powierzchni do 1 ha, a nie jak do tej pory wyłącznie działki rolne o powierzchni poniżej 0,3 ha. Co więcej, dzięki nowej ustawie osoby niebędące rolnikami będą mogły zakupić działkę także w granicach miast. Ustawa, co istotne nie przewiduje żadnych ograniczeń co do liczby nabywanych działek w mieście.

Ograniczenia w ilości kupowanych działek istnieć będą wyłącznie na terenach wiejskich. W przypadku zakupu ziemi na wsi na cele nierolnicze nabywca będzie uprawniony do zakupu tylko jednej nieruchomości. Na marginesie, warto zaznaczyć, iż nowe przepisy mają zastosowanie nie tylko do nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży, ale obowiązują również jeżeli nabywamy bądź zbywamy działkę na drodze:
• podziału majątku wspólnego byłych małżonków,
• działu spadku,
• zniesienia współwłasności,
• postępowania egzekucyjnego,
• postępowania upadłościowego,
• podziału, przekształcenia lub łączenia spółek.

Co z działkami powyżej 1 ha?
Działki o powierzchni ponad 1 ha będzie można zbyć na rzecz osoby niebędącej rolnikiem, pod warunkiem braku znalezienia rolnika zainteresowanego zakupem naszej nieruchomości oraz pod warunkiem uzyskania zgody na dokonanie sprzedaży wyrażonej przez dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) w formie decyzji administracyjnej.

Na mocy dotychczas obowiązujących przepisów osoba, która nabyła od rolnika nieruchomość o powierzchni przekraczającej 1 ha, była zobowiązana do prowadzenia na zakupionej nieruchomości działalności rolniczej, i nie mogła jej zbyć przez okres dziesięciu lat. Nowelizacja skraca ten okres z dziesięciu do pięciu lat.

Przed upływem pięciu lat?
W tym miejscu warto zadać pytanie, czy w wyjątkowych sytuacjach nabyta nieruchomość może być zbyta oddana w posiadanie innym podmiotom przed upływem pięciu lat. Zgodnie z nowymi przepisami, zgoda na zbycie lub oddanie w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej przed upływem pięciu lat od dnia jej nabycia będzie wyrażana przez dyrektora generalnego KOWR w drodze decyzji administracyjnej. Organem wyższego stopnia będzie minister rolnictwa. Wobec powyższego nie będzie już konieczne zwracanie się o wyrażenie tego rodzaju zgody do sądu.

Jak udowodnić osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego?
Dalej, istotnym ułatwieniem, o którym należy wspomnieć, to także sposób, w jaki rolnik będzie mógł wykazać osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego. Po wejściu w życie ustawy, rolnik mający zamiar sprzedać działkę nie będzie miał już obowiązku uzyskania poświadczenia, od burmistrza, wójta czy prezydenta miasta, iż faktycznie prowadzi on osobiście działalność rolną. Wystarczającym dowodem będzie wyłącznie pisemne oświadczenie złożone samodzielnie przez rolnika.

Prawo pierwokupu i KOWR
Warto pamiętać, że prawo pierwokupu gruntów rolnych na dotychczasowych zasadach nadal przysługiwać będzie dyrektorowi generalnemu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Jeżeli KOWR przysługuje prawo pierwokupu określonej nieruchomości rolnej – strony umowy (tj. sprzedający i kupujący) muszą zawrzeć najpierw warunkową umowę sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do oddziału terenowego KOWR, właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej KOWR może wykonać w ciągu jednego miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży. Oświadczenie KOWR o nabyciu danej nieruchomości rolnej na podstawie przysługującego prawa pierwokupu, składane jest w formie aktu notarialnego, które KOWR wysyła zobowiązanemu z prawa pierwokupu przesyłką poleconą. Jeżeli cena sprzedaży nieruchomości rażąco odbiega od wartości rynkowej, KOWR
ma prawo wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Niezłożenie w terminie miesiąca przez KOWR w/w oświadczenia o nabyciu danej nieruchomości, pisemne poinformowanie zobowiązanego o niekorzystaniu przez KOWR z prawa pierwokupu bądź upływ zakreślonego terminu bez reakcji ze strony KOWR – oznacza prawo do zawarcia przez strony ostatecznej umowy przenoszącej własność danej  nieruchomości.
Ustawodawca, w celu ułatwienie dyrektorowi generalnemu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa sprawowania kontroli nad transakcjami, których przedmiotem będą nieruchomości rolne, w nowej ustawie przewidział obowiązek umieszczania ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości rolnych na specjalnie utworzonym do tego portalu KOWR–u. Przy czym postanowienia ustawy dotyczące funkcjonowania portalu wejdą w życie dopiero w przyszłym roku.

Jakie uprawnienia ma rodzina rolnika?
Kolejna zmiana, o której należy wspomnieć to rozszerzenie katalogu osób, które również będą mogły bez ograniczeń nabywać nieruchomości rolne, nawet jeżeli same nie posiadają odpowiednich kwalifi kacji do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Zgodnie z nowelizacją, do tych osób należą:
• rodzeństwo osoby będącej rolnikiem,
• dzieci rodzeństwa rolnika,
• małżonek rolnika,
• zstępni rolnika
• wstępni rolnika
• osoby przysposabiające i przysposobione przez rolnika,
• rodzeństwo rodziców rolnika,
• pasierbowie rolnika.
Nowa ustawa nie eliminuje wprawdzie pozostałych ograniczeń w sprzedaży działek rolnych oraz nie dokonała wszystkich oczekiwanych zmian, to jednak nowe zasady obrotu ziemią rolną wprowadzone przez nowelizację należy ocenić pozytywnie.